如何正确解读汇丰银行关闭海外贷款背后的逻辑

  2017-12-14

自2016年4月起,受澳洲APRA(相当于中国银监会)的压力,澳洲当地银行对于所有海外买家的房屋贷款全部关闭,对于想买或者已买还未交房的海外买家,想申请贷款的难度变得愈发艰难。


但好在有汇丰等外资银行的接盘,才使得很多海外投资人依然有款可贷,虽额度由几年前的80%,降到了之后的60%,但总归是个解决问题的可靠途径。



可是在2017年11月8日开始,汇丰银行将正式宣布停止接受海外人士贷款的申请了,除了面对澳洲外,还有一些其他国家(英国不受影响),这就意味着面向海外买家的贷款机构已经几乎没有了,摆在海外买家面前的只有两条路,要么基金,要么全款。




海外人士购房政策频出


自2016年6月,澳洲政府针对海外买家开始推出附加印花税的政策,以新南威尔士州为例,从去年6月份加了4%之后,在今年7月又在此基础上,再加4%,使得新洲海外购房印花税总额度在12%以上,墨尔本所在的维州在13%以上,这使得无论从贷款难度上,还是前期资金要求上,购买澳房的难度都达到了史无前例的最高点。


有人说房市涨幅至今都是海外买家涌入太多惹的祸, 也有人说,未来房市会大面积下跌。


那么,我们来看看,从去年4月,即四大银行全部关闭海外贷款以及政府附加印花税上调来看下,历时近2年,澳洲的房市受这些外在政策的影响是否有回落呢?



以悉尼房产为例,自08年金融危机后,从2010年起,房市正式开始飙升,从2012年起至今的5年里,悉尼总体房价涨幅75%以上,2012年悉尼独立屋中位价65万澳币,到如今近115万澳币的独立屋中位价,截止到今年9月的1年,悉尼房价整体年涨幅10.5%,墨尔本12.1%,全澳房价整体年涨幅8%;从房屋租金回报率来讲,全国总体租金回报率为3.6%,悉尼3.1%,墨尔本2.9%;从当地二手房清空率来讲,全澳境内的总体清空率依然维持在60%以上,并没有低于2012年至今的任何时期。


因此从以上数据来看,无论是贷款紧缩还是印花税政策并没有抑制房价的上涨。



针对于那些尚未交割的房产投资者,初闻这则消息会感到局促不安。在这个关键的时刻,小编建议投资者尽量保持冷静,好好的检视一下自己的条件从而做出合理的应对策略,还是有很大机会可以平稳过渡这次波动。


今天凯狮将给各位读者提供三条理性的建议,其实适用于任何一位投资者,特别是在现在贷款收紧的大环境下,好的基本功,可以尽可能地降低那些非决定因素带来的风险。


1
及时跟进交房进度


投资是个人行为,你要意识到,在整个过程中,其它人只是配和你行动的人,你才是整个环节中的主角。所以你要主动参与到整个过程,在成交前的半年之内,要及时的去联系你的中介,律师,贷款经理了解每个环节的详细进度。凯狮作为一家专业资深的海外投资服务平台,会及时提醒并协助我们的客户顺利完成整个交房流程,免去了很多投资者的忧虑。



在这个环节中,你必须要确认成交的大概时间,工程的基本进度,开发商律师的反馈,以及适合自己的信贷产品。


2
提前半年准备贷款申请


了解完工程进度之后,就要开始着手准备贷款申请材料。


从过往众多海外投资者的经验来看,凡是最终成功拿到到款申请的客户,他们的贷款申请材料都准备得特别仔细。



怎么样才算是仔细准备呢?首先你要有个底线,在交房前6个月时一定要把贷款方案确定下来,包括资金比例和来源,资料时间表、以及一些有难度的要求你的解决办法等。一旦确认方案,就必须坚决执行起来,在这个环节内,不但要全力配合贷款经理的要求,同时也要监督贷款经理保障申请进度。


3
积极准备Plan B


目前澳洲的贷款政策依然处在变动时期,所有的申请都存在不确定性,所以投资者特别是海外投资者们,一定要预留出备选方案。


众所周知,新的海外投资人印花税政策大大提高的澳洲房产市场的准入门槛,可预见将来海外人士购买澳洲房产的难度和成本都会更大。所以,如果你现在能够拥有一套澳洲的物业,从长远来看,还是非常有投资价值的。



所以,小编还是建议投资者们,首先要最大限度地发掘可调动资金,为自己的全款成交创造出条件。


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